Bodenrichtwerte - Gutachterausschuss
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung und zu Bodenrichtwerten erhalten Sie vom Gemeinsamen Gutachterausschuss für Immobilienwerte bei der Stadt Sinsheim (östlicher Rhein-Neckar-Kreis).
Die Erstellung von Verkehrswertgutachten können Sie ebenfalls über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt Sinsheim beantragen.
Die Kontaktdaten finden Sie hier: Gutachterausschuss.
Festlegung der Bodenrichtwerte und Hinweise zur neuen Grundsteuer
Laut Baugesetzbuch §192 Absatz 1 werden zur Ermittlung von Grundstückswerten selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet. Im Rahmen ihres Zuständigkeitsbereichs, in unserem Fall das Gebiet des Gemeinsamen Gutachterausschusses bei der Stadt Sinsheim (östlicher Rhein-Neckar-Kreis), sind die Gutachterausschüsse laut Bundesgerichtshof (Urteil vom 4.3.1982 -III ZR 156/80) einer Behörde gleichgestellt.
Der Gutachterausschuss ist unabhängig, steht außerhalb der Hierarchie des Behördenaufbaus und ist nicht Teil der Verwaltung der Städte oder der Kreise, für deren Bereich er gebildet worden ist. Der Träger des Gutachterausschusses, egal ob Kommune oder Zweckverband, kann dem Vor-sitzenden des Gutachterausschusses und dessen Vertretern keine fachliche Weisung erteilen. Die Gutachterausschüsse unterliegen hinsichtlich der Erfüllung ihrer Aufgaben der Fach- und Rechtsaufsicht des Landes.
Die zonalen bzw. gebietstypischen Bodenrichtwerte werden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses überwiegend auf Basis statistischer Analysen der verkauften Grundstücke im östlichen Rhein-Neckar-Kreis (Kaufpreissammlung) sowie in Anlehnung an die bundesweiten Immobilien-Indexreihen von destatis (Statistisches Bundesamt) ermittelt und von dem neutralen Kollegialorgan Gutachterausschuss in einer nicht-öffentlichen Sitzung beraten und marktgerecht beschlossen. Unser Gemeinsamer Gutachterausschuss besteht aus 21 Gutachtern (zzgl. Stellvertreter) inklusive der Vertreter der Finanzbehörden Heidelberg, Sinsheim und Mosbach, die alle eine gleichberechtigte Stimme haben.
Eine detaillierte Bewertung abweichender Grundstücke ist nur über die Erstattung eines Verkehrswertgutachtens möglich. Die Gutachtenerstellung kann auch über einen qualifizierten Gutachter im Sinne des Landesgrundsteuergesetzes erfolgen. Ein anderer Wert des Grundstücks kann allerdings nur dann für die Grundsteuer angesetzt werden, wenn dieser um mehr als 30% vom Bodenrichtwert abweicht. Zudem ist ein Gutachten für die Feststellung des Grundsteuerwerts nicht bindend, sondern unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt und kann aufgrund von Mängeln zurückgewiesen werden (§ 38 Absatz 4 LGrStG).
Im Übrigen ist der Bodenrichtwert nur einer von verschiedenen Faktoren bei der Berechnung der Grundsteuer. Diese wird mit Hilfe des Bodenrichtwerts, der aus dem Grundsteuergesetz vom Finanzamt angewandten Steuermesszahl und dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ermittelt. Die Hebesätze der Gemeinden für die neue Grundsteuer sind bisher noch nicht bekannt. Nachdem die neue Grundsteuer ab dem 01.01.2025 gilt, werden diese Hebesätze flächendeckend erst im Laufe des Jahres 2024 in den kommunalen Gremien beraten und festgesetzt. Grundintension der gesamten Grundsteuer-Neuregelung ist jedoch, dass es mit den Änderungen insgesamt zu keinen höheren Grundsteuereinnahmen kommen soll. Aufgrund der vollkommen neuen Systematik bei der Festsetzung der Grundsteuer werden sich jedoch Mehrbelastungen in Einzelfällen nicht vermeiden lassen.
Weitere Informationen finden Sie unter www.grundsteuer-bw.de.
Aktuelle Bodenrichtwerte
Die aktuellen Bodenrichtwerte des östlichen Rhein-Neckar-Kreises können online in BORIS-BW eingesehen werden.
Bodenrichtwerte
Wertermittlungsstichtag 01.01.2024
Immobiliennachfrage im östlichen Rhein-Neckar-Kreis eingebrochen - neue Bodenrichtwerte 2024 in BORIS-BW veröffentlicht!
Der Gemeinsame Gutachterausschuss für Immobilienwerte Sinsheim hat für den östlichen Rhein-Neckar-Kreis die Kaufpreissammlung des Jahres 2023 analysiert. Es zeigt sich, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien und Wohnbauland deutlich zurückgegangen ist. Am stärksten ist der Rückgang der Verkäufe bei Wohnbauland mit -57% gegenüber dem Jahr 2022 und sogar -71% gegenüber dem Höchststand im Jahr 2020.
Das Preisniveau von Häusern ist 2023 im Mittel um -12% gesunken und Eigentumswohnungen wurden durchschnittlich -8% günstiger. Die sehr wenigen Preise für Wohnbauland hingegen zeigen sich je nach Lage unterschiedlich. Zur Plausibilisierung wurden deshalb zusätzlich fiktive Bodenpreise aus Kauffällen bebauter Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser) abgeleitet, wonach leichtfallende Preise feststellbar sind.
Entsprechend dieser Marktveränderungen hat der Gemeinsame Gutachterausschuss Sinsheim die neuen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024 für den östlichen Rhein-Neckar-Kreis entgegen des Trends der letzten Jahre nicht verändert bzw. moderat bis zu -5% gesenkt.
Weitere Informationen und Grafiken hierzu sind online abrufbar unter www.sinsheim.de -> Gutachterausschuss.
Die aktuellen Bodenrichtwerte 2024 sowie die historischen Werte zurück bis ins Jahr 2020 können kostenfrei über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-BW unter www.gutachterausschuesse-bw.de eingesehen und und als Kartennachweis ausgedruckt werden.
Wertermittlungsstichtag 01.01.2022
Die vorliegenden Bodenrichtwerte in BORIS-BW wurden zum Stichtag 01.01.2022 beschlossen und behalten ihre Gültigkeit, bis der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte für den nächsten gesetzlich geregelten Stichtag beschließt. Die Bodenrichtwerte haben allgemein keine bindende Wirkung. Bodenrichtwerte sind gebietstypische Orientierungswerte für die am Grundstücksmarkt Beteiligten. Der Gesetzgeber sieht aus datenschutzrechtlichen Gründen ausdrücklich nicht vor, dass der Bodenrichtwert eines einzelnen Grundstücks veröffentlicht werden soll.
Er sieht auch nicht vor, dass die Ausweisung der Bodenrichtwertzonen an die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung gebunden ist. In einer Bodenrichtwertzone können mehrere bauplanungsrechtlich differierende Festsetzungen einfließen.
Grundstücke oder Grundstücksteile können von den Vorgaben der Bodenrichtwertdefinition abweichen. Die Bodenrichtwerte sind gemäß Bundesfinanzhof für die Beteiligten in Steuerangelegenheiten verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung im Regelfall nicht zugänglich.
Übersichtskarte der Bodenrichtwertzonen in Eberbach
Die Übersichtskarte der Bodenrichtwertzonen für Eberbach in BORIS-BW finden Sie
Für die Angaben zur Grundsteuer B finden Sie die Übersichtskarte der aktuellen Bodenrichtwerte für Eberbach
Allgemeine Hinweise
Nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) sind aufgrund der Kaufpreissammlung für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte unter Berücksichtigung des Entwicklungszustandes zu ermitteln (Bodenrichtwerte).
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für den Quadratmeter Grundfläche, der für eine Mehrzahl von Grundstücken eines Gebietes (Bodenrichtwertzone) ermittelt wird, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.
Bodenrichtwerte haben ebenso wie Gutachten über den Verkehrswert bebauter oder unbebauter Grundstücke keine bindende Wirkung, so dass aus ihnen keine Rechtsansprüche abgeleitet werden können.
